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周末阅读|天通苑:生于茫然,缓慢补“ 欠账”
 CCT·康辉旅游 2018/8/19 发布
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从立水桥笔直向北,在立汤路边绵延成占地面积8平方公里的社区。“睡城”是人们对它的记忆。天通苑, 这个“亚洲第一大社区”的标签,也是北京经济适用房的起点。数十万个安居梦汇集在这里,折射着关于这座巨型社区的成百上千张面孔。

除了豪言,天通苑还背负了无奈、苦涩以及些许讽刺。值得期待的是,这样的尴尬情形,正在迎来转机。

茫然出生的巨型社区

1999 年,天通苑这座巨型社区第一次出现在人们的视野中,占地面积约48 万平方米,规划建筑面积600 多万平方米。这是北京第一批经济适用房19张拼图之一,建设时间接近十年。社区的东、西、北三个方向上各有三个社区密集排布,高容积率的住宅宛若城墙将核心区包围。

“尽管建设经济适用房是北京市的一个目标,但是建成如此大规模的经济适用房社区并不是建设天通苑的初衷。”北京房地产业协会副会长、秘书长陈志回忆说,“上世纪90 年代末我们对房地产发展的思路并不清晰。”

从2000 年到2003 年,天通苑东苑和西苑相继建成,随着居民陆续搬入,天通苑人口急剧膨胀,迅速超过10 万人。天通苑何以吸引如此巨量的人口?1999 年天通苑刚推出时,价格2650 元/平米。按照今天的理解,经济适用房有着价格上的绝对诱惑力。

不过,当时市场认可度并不高。”陈志解释说,“尽管经济适用房比同等区域房子每平方米便宜1000 元上下。但当时北京市民的收入并不高,贷款购房也不被接受。加上当时福利分房的门还未完全关上,购买力无法得到完全的释放。”

合硕机构首席分析师郭毅回忆称,经济适用房仅要求家庭住房人均面积在70 平方米之内就可以申请,当时住房信息没有联网,个人收入状况是靠单位盖章证明,使得购买门槛基本为零。

但此后随着市区房价上涨,天通苑在价格上迅速与主城区拉开差距,并且从无人问津变成了热抢的目标。2005 年6 月,天通苑北苑经济适用房放号销售,数千购房者连续几个昼夜排队抢购,形成几百米长队,上百保安、警员在现场维持秩序。有媒体感慨“全世界都未见过如此疯狂的购房场面”。

是一座城,也是交通孤岛

天通苑是一座城市,也是一座孤岛。从规划角度来讲,最初天通苑的设计欠缺了太多东西。无论是道路、商业、医疗、教育,都没有做到承载巨量人口的准备。而交通规划上的缺失,无疑是这里最受诟病的地方。如果展开天通苑周边地图,可以清晰地看到,整个社区像一个大葫芦,里面承载了大量高容积率的住宅,但是却没有足够的交通路网支持,尤其是南向通往城区的道路,不堪重负。

规划的缺位,道路设计的不合理,让巨量的人口就这样被拴在城池之内。随着每天早晚高峰,车流如潮汐拥堵在离开或者归来的路上。拥堵,这可能是天通苑带给人们最初的记忆,在安居的欣喜过后,留给人们的就是拥堵带来的疲惫。

随着2005年立汤路的全线贯通、2007年地铁5号线的投入使用,天通苑社区出行的难题才终于看到了一丝曙光。但是,大量远距离通勤的人群依然拥堵在这一交通命脉上,投入运营的地铁5号线不堪重负。

住过天通苑的大史(化名)说:“如果要在10点钟到公司,那我8点半到9点之间会出门,到达地铁站后,一般还要等待3至5班车,因为你肯定挤不上去。最尴尬的是,往往人上去了,包还在外面。”

当时承担天通苑开发任务的顺天通开发集团总经理田在玮在接受媒体采访时曾表示:“天通苑相当于国外一座中等城市的规模,而一个城市的建设和完善,往往需要几十年甚至上百年的过程。”

“补欠账”,交通教育短板将补齐

近20年的时间里,天通苑在缓慢地补上历史的“ 欠账”。

2018年8月16日,北京市发改委副主任王强表示:“与快速发展形势相比,回龙观、天通苑地区的公共服务缺口还很大。过去十多年,市委市政府一直在为地区‘补欠账’,已经做了大量工作。”

当天,北京市发改委联合多部门召开《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018-2020年)》(以下简称“《计划》”)新闻发布会。

《计划》提出,未来三年,北京市将斥资近200亿改造天通苑回龙观地区,基本补齐医疗卫生、文化、体育等公共服务设施短板。在教育方面,天通苑回龙观地区拟实施26个教育项目,5个医院和社区卫生服务中心、6个文化体育活动场馆建设,还将拥有两条快速路,13号线龙泽站、回龙观站等拥堵严重的地铁站点将进行改造,增加进出站口。

其中,26个教育项目包括包括18所幼儿园、3所小学、2所中学、2所九年一贯制学校以及1所十二年一贯制学校扩建项目。预计可以增加1.3万个学位。

此外,据称,去年北京万科100%全资收购北方明珠百货,今年已正式更名为“万优汇Unit One”。“听说两年后就开业,很期待未来这里将成为超人气的活力中心。”刚刚在天通苑买了二手房的梁小姐说。

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的确,尽管配套不足、人口稠密,但天通苑这里却依然是刚需购房者愿意考虑的区域。因为即使这一区域的二手房每平米单价目前已在3.8万-4.1万元之间,但面对北京城区动辄6万-8万元的价格,依然有着十足的诱惑力。更何况,“三年行动计划”带来的一大波全方位的公共服务“大礼包”正在逐渐变现呢!

天通苑给我留下的印象算不上好。2007年,我们全家东拼西凑也就30多万。当时家人没有贷款的概念,这笔钱只能在天通苑买房。130平方米,单价2650元/平方米。我想着地铁通了,上班可能还算方便。但是有不少人居住地离地铁站远,走路得20分钟。

当时这里有很多黑车司机都是拆迁户,拿着拆迁款买豪车,在地铁站和居住区之间拉黑活。我遇到一个开跑车的黑车司机,当时别的车都只要10块钱,他要30块,说是体验生活。但在早晚高峰的天通苑,轿车也依然跑不过一辆三轮摩托。连接市区与天通苑的立汤路全年堵车,地铁5号线拥挤不堪。社区变化最明显的就是商超。如今,天通苑旁边的配套以及消费场所相对比较成熟,以龙德广场为中心点,这里的居民周末消费的时候基本是在附近。2013年底,我卖掉了这套房子,房款是300万元,6年涨了10倍。

大事记:

1999-2000 年 天通苑第一期15 个组团,167 栋住宅和配套用房,开工建设。建筑面积90.4万平方米。其中1999 年开发建设50 万平方米,2000 年新开工面积42.2万平方米。
2001-2003 年 天通苑第二期工程建设,主体为天通东苑和天通西苑,18 个组团332 栋,建筑物面积326 万平方米。
2003 年7 月 天通苑居民真正用上自来水。同年年底,天通苑居民用上天然气。
2004-2006 年 天通苑三期即天通北苑3 个组团,144 栋建筑开始建设。
2007 年10 月 地铁5 号线投入使用。
2007-2009 年 天通中苑13个组团197 栋建筑进行建设,至此天通苑住宅部分基本建造完成。

 
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